Geschäftstexte

17.493 21. März 2025 · Nationalrat

„Beweisbare Kriterien für die Orts- und Quartierüblichkeit der Mieten schaffen“

Ausgangslage

Eingereichter Text

Gestützt auf Artikel 160 Absatz 1 der Bundesverfassung und auf Artikel 107 des Parlamentsgesetzes reiche ich folgende parlamentarische Initiative ein:

Artikel 269a des Obligationenrechts ist durch einen neuen Absatz wie folgt zu ergänzen:

1. (bisheriger Wortlaut von Art. 269a: neu Abs. 1)
2. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse im Sinne von Absatz 1 Buchstabe a sind die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind: a. Hinsichtlich der Bauperiode von Mietobjekten sind solche in vor 1930 erstellten Gebäuden vergleichbar; solche in nach 1930 erstellten Gebäuden sind mit Gebäuden, die 20 Jahre früher oder später erstellt wurden, vergleichbar. b. Zustand und Ausstattung sind mit drei Kategorien (einfach, gut, sehr gut) zu bewerten. Der Richter gleicht mit Bezug auf einzelne Merkmale fehlende Eigenschaften nach seinem Ermessen durch die Berücksichtigung anderer, zusätzlicher oder höherwertiger Eigenschaften aus. c. Genügend differenzierte amtliche oder branchenetablierte Statistiken sind zum Nachweis zuzulassen.
3. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit des Mietzinses kann mittels drei zum Vergleich tauglichen Objekten erbracht werden.

Begründung

Nach Artikel 269a Litera a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Artikel 11 der VMWG legt die massgeblichen Kriterien für den Vergleich der Mietobjekte fest. Die Gerichte haben allerdings übertriebene, praxisferne Anforderungen an den Beweis der Orts- und Quartierüblichkeit aufgestellt. Sie stellen derart hohe Anforderungen an die Detaillierung der Vergleichskriterien, dass der Beweis mit vernünftigem Aufwand nicht erbracht werden kann. Wie soll die beweisbelastete Partei nur schon an die erforderlichen Detailangaben zu "fremden" Mietobjekten herankommen? Selbst wenn dies gelingt, ist der Prüfungsaufwand für die Gerichte und Schlichtungsbehörden unverhältnismässig. Zudem sind diese selbst keine Immobilienfachexperten und kaum in der Lage, die Vergleichsobjekte im geforderten Detaillierungsgrad bezüglich Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode objektiv zu beurteilen. Namentlich bei mehreren Jahrzehnten alten Gebäuden ist es heute nahezu unmöglich, die genügende Anzahl von Objekten zu finden, welche nach allen geforderten Elementen nahezu identisch sind. Der Nachweis der Orts- und Quartierüblichkeit ist unweigerlich zum Scheitern verurteilt. Die Rechtsprechung hat die Anwendung der im Gesetz vorgesehenen Orts- und Quartierüblichkeit faktisch verunmöglicht. Um die gesetzlich vorgesehene Messlatte für die Prüfung der Zulässigkeit bzw. Missbräuchlichkeit der Mieten wieder praktikabel zu machen, sind die Kriterien für den Vergleich im Gesetz entsprechend festzulegen.

Quelle: OData-Geschäftsdaten des Parlaments (Geschäft auf parlament.ch ↗).